وكیل كیفری برای امور ملكی و اجاره

قرارداد اجاره نیز مانند تمامی قرادادهای لازم، قابلیت فسخ را داشته و ممکن است بدین علت منحل گردد. شما در مقام موجر و یا مستاجر ممکن است بنابر شرایط خاصی به طرح دعوی جهت فسخ قرارداد اجاره اقدام نمایید. ممکن است علت خاصی نداشته باشد و شما صرفا به علت دریافت یک موقعیت بهتر اقدام به این کار نموده و قرارداد را فسخ کنید. این شرایط را در ادامه به صورت جداگانه بررسی می کنیم با وکیل ملکی گروه حقوقی عدل جویان همراه باشید..

فسخ اجاره توسط موجر

موجر صاحب ملک مورد اجاره است که به آن ملک استیجاری گفته می شود. وی می تواند با توجه به وقوع هر یک از شرایط زیر، اجاره را فسخ کند. این شرایط عبارتند از:

1) حق فسخ را برای خود در قرارداد اصلی گنجانده باشد.

2) مستاجر پس از گذشت یک هفته اجاره بها را پرداخت نکند.

3) مستاجر، ملک استیجاری را محل اعمال نامشروع کرده باشد.

4) مستاجر از ملک تجاری استفاده مسکونی کند و بالعکس.

5) حقوق موجر در خصوص ملک استیجاری را پایمال نماید.

فسخ اجاره توسط مستاجر

فردی که به واسطه قرارداد اجاره صاحب منافع عین ملک استیجاری می گردد، مستاجر نام دارد. مستاجر نیز در صورت بروز یکی از شرایط زیر می تواند قرارداد اجاره را فسخ کند :

1) حق فسخ را برای خود در قرارداد اصلی گنجانده باشد.

2) ملک استیجاری قابلیت بهره برداری نداشته باشد.

3) ملک استیجاری با شرایط مندرج در قرارداد متفاوت باشد.

4) موجر به تعهدات خود در قبال مستاجر و ملک استیجاری پایبند نباشد.

فسخ اجاره بدون دلیل قانونی

اگر دلیل محکمه پسندی برای فسخ قرارداد اجاره ندارید می توانید با شرایط خاصی اقدام به فسخ کنید. باید اقدام به فسخ را تا سه ماه پس از اطلاع و ابلاغ رسمی به طرف دیگر قرارداد اجاره به تعویق بیاندازید و جریمه توافقی را در این زمینه پرداخت کنید. پس از آن نیز در صورت مخالفت طرف مقابل باید با کمک وکیل کیفری و از طریق دادگاه عمومی اقدام کنید.

خیارات حاکم بر عقود لازم و فسخ اجاره

حقوق مدنی به شدت متاثر از خیارات قانونی و بویژه خیار شرط، خیار غبن، خیار تدلیس و خیار عیب است. تمامی خیارات مذکور و خیارات دیگر که در قانون مدنی و متون حقوقی به تفصیل بیان شده اند، قادر به فسخ قرارداد اجاره در صورت اثبات هستند. خیارات مورد بحث دارای قواعد خاصی هستند که برای اطلاع از آن ها می توانید به مقالات موجود در این زمینه مراجعه کنید. به عنوان  مثال خیار غبن قرارداد اجاره را غیر نافذ می کند اما سکوت مستاجر در این خصوص، حق خیار را ساقط و منتهی به تداوم قرارداد می شود.

شروط ضمن عقد اجاره و فسخ اجاره

هر کدام از موجر و مستاجر قادر هستند شروط خاصی را در چارچوب قوانین موجود، در قرارداد گنجانده و در صورت رضایت طرف مقابل به آن قابلیت اجرایی بخشند. شروطی که خارج از مفاد موجود در برگه های رسمی قرارداد اجاره ذکر می شوند، شروط ضمن عقد نام دارند و از قاعده حاکمیت اراده پیروی می کنند. عدم رعایت هر کدام از این شروط، حق فسخ را با موضوعیت حق فسخ به علت تخلف از شرط ضمن عقد و بر حسب مورد به موجر و یا مستاجر می دهد.

تنظیم سند رسمی مبنی بر فسخ اجاره لازم است یا خیر؟

فسخ گونه ای ایقاع است و لازم نیست به توافق طرف مقابل برسد. ولی یک اقدام حقوقی بوده و بهتر است دارای سند رسمی و یا عادی مبنی بر موضوعیت یافتن فسخ باشد. دقت در مسائل حقوقی همچون تنظیم سند معتبر برای فسخ یک کار کاملا هوشمندانه بوده و توسط تمامی دکترین حقوقی سفارش می شود.

فسخ اجاره با توافق طرفین

ممکن است طرفین قرارداد اجاره در کمال رضایت اقدام به پذیرش فسخ نمایند. در این صورت تمام شرایط اعم از تاریخ فسخ، نحوه فسخ، خسارت ناشی از فسخ و مواردی از این قبیل با توجه به توافق طرفین مشخص می گردد و با توجه به اصل حاکمیت اراده دارای اعتبار حقوقی خواهد بود.

فسخ اجاره با حکم دادگاه

در صورتی که طرف مقابل اعم از موجر و یا مستاجر تمایل به پذیرش شرایط فسخ نداشته باشد، فرد متضرر می تواند از طریق محکمه حقوقی اقدام نماید. وی باید دادخواستی با موضوعیت درخواست فسخ اجاره به دادگاه عمومی محل وقوع ملک استیجاری تقدیم نماید و شرایط لازم جهت درخواست فسخ اجاره را بیان کند. دادگاه با ارسال دلایل به کارشناس و دریافت مشاوره حقوقی ، اقدام به بررسی ملک توسط کارشناس رسمی می کند.  نظر کارشناس تعیین کننده نظر نهایی دادگاه است. رای صادره از زمان ابلاغ به خوانده، شامل فسخ قرارداد اجاره شده و ملک از حالت استیجاری خارج می گردد.

دریافت مشاوره حقوقی رایگان ملکی

دفتر وکالت عدل جویان ، واقع در آریاشهر ، به آدرس پستی : بین فلکه اول و دوم صادقیه ، ابتدای خیابان شهدای صادقیه جنوبی ، پلاک 41 واحد 4 – آماده ارائه خدمات مشاوره حضوری می باشد. همچنین جهت بهره مندی از مشاره حقوقی تلفنی به صورت رایگان می توانید ، با شماره 44386581 تماس حاصل فرمایید. علاوه بر این یا مراجعه به وب سایت این مجموعه به آدرس اینترنتی https://adljooyan.com  از قسمت پرسش و پاسخ حقوقی ، اقدام به مطرح کردن پرسش حقوقی خود کرده و پاسخ خود را در سریع ترین زمان ممکن دریافت نمایید.